こんにちは！續です。

不動産広告に載っている土地情報の中には、家を建てるのに向いていない土地の情報も含まれてるってご存知ですか？
例えば、
・水道などのインフラが整備されていない
・土地に傾斜がある
こんな土地の場合、インフラ整備や土地の改良などを買主が行わなければなりません。確かに購入時点では家を建てるのに向いてませんが、しっかり整備すれば建築可能です。

一方で、｢そもそも家を建てることができない土地｣も存在します。普通に不動産広告にも載っているケースもあるんです。いったいどんな土地だと思いますか？

家を建てられる地域

問題なく家を建てられるのは、市街化区域です。その他の場合は、家を建てられないケースも。
※過去ブログ
「家の周りの静かな環境は将来変わるかも！？土地の決まり＝用途地域をご紹介」
https://iesta.info/blog/tochi/3245/

農地転用とは？

土地情報の中には、市街化調整区域の情報が出ている場合もあります。こうした土地の場合は多いのは、もともと農地でそこを宅地にして分譲しているケースです。市街化調整区域はむやみやたらに開発が進んだりするのを防ぎ、市街化を抑制するために定められた地域です。
基本的に家を建てることはできないんですが、農業委員会に農地を宅地にするための「農地転用の許可申請」を出し、許可が下りれば家を建てることができるんです。
この許可のハードル、実は低くはありません。

自治体によっても異なりますが、熊本市の場合は約20種類の書類をそろえる必要があり、許可までに1か月ほど時間がかかります。この書類をひとつひとつ揃えるのはなかなか大変なので、行政書士などの専門家に依頼するケースが多いようです。

実際にこの農地転用の許可を得て、市街化調整区域にも家を建てることは可能です。しかし、すべての農地が農地転用すれば家を建てられるというわけではありません。不動産広告にはこうした土地も掲載されているので要注意です。

農地転用が原則できない農地とは？

農地転用できない農地とは、「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」に含まれる農地です。難しい言葉が並んでますが、簡単に言うと「優良な農地」であるということです。優良な農地は通常の農地よりも審査が厳しく、いくつかの条件をクリアしないと農地転用できないようになっています。

この中で一番農地転用が難しいのが「農用地区域内農地」に区分される農業振興地域の農地です。ここを農地転用するには、農地転用する前に農業振興地域からの除外（農振除外）を申請しなければなりません。
しかし、除外申請できる農地にも条件があり、ハードルはかなり高いです。

市街化調整区域の通常の農地転用でも手間はかかりますが、上記のような農地の場合はさらに条件は厳しくなります。100％家を建てられないとは言い切れませんが、手間と時間を考えるとこうした土地に家を建てるのはやめた方がよさそうです。

 

先ほどもお話ししたように、こうした土地も広告に掲載されてることがあり不動産に詳しくない人が見たら一般の宅地と見分けがつかないこともあります。気になる土地が市街化区域なのか、市街化調整区域なのかをはじめ、土地情報の詳細は専門業者で確認してみてくださいね。

家づくりサポーター　續大介