こんにちは！續です。

土地探しをする時、できるだけ静かな環境がいいですよね？

大通りから一本路地を入ったところで、静かな環境。車の音もあまりしません。周りは閑静な住宅街。想像すると、住むのには最適な土地のように思われますよね？

でも、こんな土地の場合ひとつ注意すべきことが。閑静な住宅街には、道幅が狭いところも多数あります。もしかしたらそうした道路に面した土地はすべて自分用で使うことができず、道路として提供しなければいけない場合も。実は、道幅が狭い道路を一定の幅に広げるために、敷地の一部を道路として提供しなければ建物が建てられない場合があります。

｢セットバック｣が必要なケース

そのことを｢セットバック｣といいます。買いたい土地の前面道路幅が4ｍ以上あれば特に問題はありません。問題になるのは、4ｍ未満の場合です。

建築基準法では、建物を建てるときの道幅は4ｍ以上確保することとされています。つまり、道幅が4ｍ未満の場合は、そこに建物を建てることが禁止され4ｍの道幅を確保することが求められます。その結果、自分の土地でありながら建物が建てられなくなってしまうんです。
※道路として提供しても所有権がなくなるわけではありません。

思っていたより小さい建物しか建てられない場合も

セットバックが必要になると、こんな制限を受けます。
①建物だけでなく、塀や擁壁なども作ることができない
②容積率や建ぺい率はセットバック後の面積で計算される

特に②の方は要注意です。仮に奥行き14ｍ、幅14ｍの正方形の土地だったとします。
もしセットバック不要であれば、14m×14m＝196㎡(約59坪)です。

セットバックが必要な場合、以下の面積がセットバックに必要になります。
14m×1m=14㎡
その結果、実際に使える面積は
196㎡－14㎡＝182㎡(約55坪)
約4坪減ってしまいます。

容積率や建ぺい率の制限もこの55坪が基準になります。最大限土地を活用して家を建てたいとお考えなら、セットバックの有無は確認した方がいいです。もちろん、1ｍ以上セットバックが必要な場合もあります。その場合はもっと使える面積は減ってしまいます。

逆に、セットバックしても建てたい家の大きさに影響がないのであればこうした土地でも問題ありません。

ちなみに土地を売買する場合、セットバックが必要であればセットバック後の面積で売買されます。つまり、実際に使える面積で売買されるということです。

先ほどご紹介したセットバックの方法は道路中心からのものでした。他に、道路対向側を起点としてセットバックする方法もあります。具体的には役所の担当者に確認してみてください。

家づくりサポーター　續大介