「再建築不可物件」の注意点とは？

こんにちは！續(ツヅキ)です。

先日とあるサイトで土地情報を調べていた時のこと。土地代が15万円以上/坪のところでなんと相場の半額以下の物件を見つけました。安いのにはきっと何か理由があるはず…と思って情報をよく見てみると、そこには建物が建っていて「再建築不可」という表記が。

つまり、現状のまま使うしかない、ということらしいんです。安い土地にはやはり何かワケがあるんですね…。再建築不可物件は土地探しをしているとよく出てきますが、条件が整えば建物が建てられる場合も。

今日は、建物が建てられない理由と、再建築可能になる条件についてご紹介します。

なぜ再建築できないのか？

再建築不可物件とは、現在ある建物を壊して新しい建物を建てられない物件のことを言います。相場よりも安く取引されることが多いですが、購入しても新たに建て替えることができないのでもともとある建物にそのまま住むしかありません。

古家付きの土地を購入して建替を目的とするのなら購入しても意味がないことになります。再建築不可の理由は、建築基準法上の道路の接道義務を満たしていないからです。

家を建てる場合、建築基準法では原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していることが求められます。※あくまで原則です。分譲地などの新たに造成された土地ではこの規定を守って家が建てられています。

しかし、古くからの住宅街の一角などにはこの規定が適用される以前に建てられた家が残っていることがあり、そうした土地では今ある建物を解体して新たに家を建てることができないんです。

古家付きの土地を購入してそこに新築を建てたいというケースはよくありますが、再建築不可物件の可能性があるので要注意です。

再建築不可物件はそのままの状態では新築を建てることはできません。しかし、建築基準法の基準を満たせば建物を建てることが可能です。その2つの例をご紹介します。

①4m以上の道路と接するためセットバックする
セットバックについては下記のブログに詳しくご紹介しています。
↓↓
「あれ？道狭くない？」家を建てたい土地の前の道が狭いと感じたら要注意！

②周囲の土地を購入する
道路と接していない、または接している範囲が少ない場合に周囲の土地を購入して条件を満たす方法です。

再建築不可物件でも、①、②のどちらかの方法で建築基準法の条件を満たせば新たに建物を建てることができます。

しかし、ネックになるのは時間とお金と手間がかかること。

親族からの相続でそこで家を建てないといけない場合は別として、新たに土地を購入して新築するのであれば再建築不可物件はおススメしません。

時間とお金と手間をかけずに家づくりを進めるには、分譲地などのあらかじめ家づくりをすることを前提に造成された土地がおススメです。再建築不可物件はネットで土地情報を見ていると比較的よく出てきます。もし見つけたら注意して見てみてくださいね。

家づくりサポーター　　續　大介

宅地建物取引士、ファイナンシャルプランナー2級。2016年に住宅会社に転職。現在36才。主に販促企画を担当。妻と、長男(7歳)次男(4歳)の子育て中。やんちゃ盛りの息子たちと毎日にぎやかな毎日を過ごす。