こんにちは。丸本です。

土地選びを間違えてしまうと、それが原因で住宅ローンの審査に通らないかもしれないってご存知でしたか？

住宅ローンの審査には、仮審査と本審査があります。仮審査では主に本人の返済能力を審査されます。それに対して、本審査では購入物件の担保価値等を審査されます。

そのため、例えば仮審査で本人の返済能力に問題がないと判断されたとします。しかし、本審査の時に購入する土地の価値が借入額に見合わないと判断された場合、審査に落ちる、もしくは借入額を減額される可能性があります。

そのため、土地を購入する時は注意が必要です。

『「収入も問題ないし、過去にクレジットカードの支払い延滞もない。だから住宅ローン審査は絶対大丈夫なはず。」そう思ってたけど、なぜか審査に落ちた…』と事態を避けるためにも、どんな土地が住宅ローンの審査に影響しやすいのか把握しておきましょう。特に、街中の土地を探している方は注意していください。

住宅ローン審査に影響しやすい土地とは？

住宅ローン審査に影響しやすい土地とは、「接道義務を満たしていない土地」です。

○接道義務とは…

家を建てる場合、4m以上の幅がある道路に、敷地が2m以上接してなければならないという決まりがあります。（建築基準法）

○接道義務はなぜ必要？

なぜこういった基準があるのでしょうか。それは主に安全のためです。例えば道路が狭いと救急車や消防車が通れずに災害時の対応が遅れてしまい、被害が拡大してしまいます。こういったことを防ぐために、接道義務という基準が設けられています。

○例外的に行政が許可すれば家を建てられる

そのため、一般的に接道義務を満たしていない土地は家を建てることができません。また、接道義務というのは見た目で判断されるものではありません。見た目はどう見ても道路だったとしても、建築基準法上で道路と認められていない場合、家を建てることができません。

しかし、接道義務の条件を満たしていない土地でも、地方の自治体（県や市町村）が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めた場合は家を建てることができます。（正確には特定行政庁が認めた上で建築審査会の同意を得る必要があります。）

○行政が許可したからといって金融機関もOKではない！

ただし、行政が許可したからといって金融機関も大丈夫とは限りません。

なぜかというと、行政の判断と金融機関の住宅ローン審査はそれぞれ別の人が行うからです（当たり前ですが）。金融機関によっては不動産としての価値が低いと判断され、審査に落ちる、もしくは希望金額から減額される可能性があります。

接道義務を満たしていない土地は街中に多い

接道義務を満たしていない土地は、新しく開発された分譲地よりも、昔からある住宅街に多くなります。具体的に言うと、築数十年以上経っている家が立ち並ぶような場所です。そのため、特に街中の土地を探しているという方は注意が必要です。

そういった地域で土地を探す場合は、接道義務を満たしているのかいないのか、満たしてない場合でも家を建てられる土地なのか、住宅ローン審査で不利にならないか等、事前に確認しておきましょう。

古家付きの土地に注意！「家が建っている＝家が建てられる土地」ではない

先ほど、「接道義務は見た目で判断できるものではない」とお伝えしました。それと同じで、古家付きの土地にも注意しましょう。

古家付きということは、過去に家を建てているので道路が狭くても家を建てられるように見えますが、必ずしもそうとは限りません。過去に家を建てたときと、現在では法律が変更になっている場合があるからです。

購入を決める前に、家を建てられる土地なのかを必ず確認しましょう。

いかがでしたか？

本日は住宅ローン審査に影響する土地の注意点についてお伝えしました。最後にポイントをまとめておきます。

○土地が接道義務を満たしていないと家は建てられない。

○例外的に、行政が許可すれば接道義務を満たしてなくても家を建てられる

○接道義務は見た目で判断するものではなく、建築基準法で判断される

○行政が許可したからといって、金融機関も「問題なし」と判断するわけではない

○担保の価値が認められない場合、審査に落ちる、希望額が減額される可能性がある

土地は、建築基準法や都市計画法等の法律や、地域特有の複雑な条件が絡み合うモノです。そのため、専門知識のない一般の方が自力で土地探しをしてしまうと、思わぬ落とし穴にハマってしまうかもしれません。

そうならないためにも、住宅会社の担当者に探してもらったほうがよいでしょう。土地がなければ家も建てられません。そのため、住宅会社の担当者も親身になってくれると思いますよ。（※一部、「土地は自分で探してくれ」という住宅会社もあります）