こんにちは。丸本です。
注文住宅を建てるときの正しい予算の組み方をご存知でしょうか？それは“総予算－建物代＝土地代”です。したがって、決める順番は「総予算」→「建物代」→「土地代」となります。
○注文住宅を建てるときの正しい予算の組み方 “総予算－建物代＝土地代”
しかし家を建てようとすると、いきなり土地から探し始める方がほとんどです。つまり、「土地代」→「建物代」→「総予算」の順に決めていくということです。
×注文住宅を建てるときの間違った予算の組み方 土地代＋建物＝総予算
しかし、この順番はオススメできません。では、なぜ「総予算」→「建物代」→「土地代」の順番で決めていかなければならないかをお伝えします。
総予算を最初に決める理由
総予算を最初に決める理由は、住宅購入に予算を掛けすぎないためです。
ライフスタイルに合わない予算を組んでしまったせいで、住宅ローンを返すのに手一杯、たまの家族旅行に行く余裕も無い生活は避けたいですよね？
しかし、「土地」→「建物」→「総予算」の順番で決めていくと、上記のようなことが起きてしまいます。なぜこのようなことが起きると思いますか？それは住宅ローンを借りすぎているからです。
住宅ローンには、「借入可能額」と「返済可能額」という２つの考え方があります。
借入可能額とは、「住宅ローンの借入上限額」のことを指します。それに対して返済可能額とは、「月々問題なく返すことができる借入額」のことを指します。
つまり、借入可能額＞返済可能額となります。
例えば住宅ローンの事前審査を申し込んだら4000万円まで借りられるとします。しかし、あくまでそれは年収等の条件からはじき出された数字です。あくまで理論上、「あなたは4000万円＋利息を返すことができますよ」と金融機関に判断されたに過ぎません。
しかし、例えば同じ年収、同じ家族構成の2組の家族がいたとしても、家庭によって価値観が異なります。なので、4000万円借りれるからといって、家づくりに4000万円掛けるべきかは別の話なんです。
「理想の家を建てた代わりに、普段の食費を切り詰めなければならない」なんてことにならないためにも、ライフプランをした上で、自分が住宅に掛けてもいい予算を把握すべきなんです。その予算が決まったら、予算内に収まるように建物代、土地代に分配していきましょう。
＜一緒に読みたい記事＞【資金計画で成功する人と失敗する人の違い】住宅ローンの借入額を決めるときのコツとは？
○土地より先に建物を決める理由
注文住宅の魅力は、なんと言っても「自分好みにオーダーできる」ということです。しかし、自分の要望を入れ込んでいくとそれだけ予算も掛かります。しかし、土地を先に決めてしまった結果、土地が高くて建物予算が足りないということが起きてしまいます。
例えば気に入った土地が1500万円だったとします。この後に住宅ローン審査を申し込んだら、借入できる金額は3000万円だと分かりました。となると総予算から土地代を引くと残りの予算は1500万円。諸費用を300万円とっておくと考えると、建物に配分できる予算は1200万円程度になります。
自由度の高い注文住宅を建てたければ、建物予算は1800～2000万円は欲しいところ。建物の予算が1200万円となると、選べる住宅会社はかなり限られます。
土地を先に決めてしまったために、建物代を大幅に削ることになってしまったとします。予算が限定されていて自分の要望をほとんど叶えることもできず、予算内に納めるだけの家づくりになってしまっては、注文住宅を建てる意味がありません。
そのため、土地より先に建物を決めるべきなんです。
＜最後に土地を決める理由＞
最後に土地を決める理由は大きく分けて３つあります。
①土地から探すと、“いい土地”を探してしまう
土地から探してしまうと、“相対的に見ていい土地”を探してしまいます。相対的にいい土地とは、不動産屋から見て“いい土地”のこと。
しかし、それが自分にとっていい土地かは分かりません。条件は良くても、予算を掛けすぎている場合もあります。相対的にいい土地で探してしまうと、南向きや整形地等、一般的に良い条件を重視してしまい、予算が上がりがちです。
住宅の土地探しは、建物のプランが決まっているからこそ探しやすくなります。土地条件の悪さは建物のプランでカバーすることができます。また、建物のプランに合う土地を探せばいいので、視野が広がります。
②お金が無駄に掛かってしまう
それに加えて、土地を先に決めてしまうと資金的な問題も出てきます。土地を買う場合、まず手付金を払わなければなりません。そして、その1～2ヵ月後には決済（お金を払う）を求められます。しかし、1000万以上のお金を現金で払うことはほぼ不可能だと思います。
そうなった場合、土地を買うためだけのローンを組む必要があります。しかし、そういったローンは住宅ローンに比べて金利の高く設定されています。
つまり、土地を先に買ってしまうと、金利が高いローンを借りなければならない分、お金が無駄に掛かってしまうんです。なので、できるだけ土地と建物は一つの住宅ローンにまとめるべきです。
③住宅会社を比較する時間が足りない
土地だけのローンを借りなくてもいいように、土地の決済までに住宅会社と契約するという方法もあります。
しかし、その場合、土地を買う意思を示してから1～2ヶ月の間に住宅会社を決めなければいけません。しかし、1～2ヶ月では、それぞれの特徴や費用を比較する余裕もないと思います。その結果、イメージと全然違う家が建ってしまったなんてことも起こりえます。
住宅会社を決める場合、短くともスタートしてから3ヶ月間、できれば半年くらいの時間が必要です。打合せ等を重ねていくとそれぐらいの時間は掛かります。
そのため、土地を決めて住宅会社を決めるというのはあまり現実的ではありません。やはり住宅会社を決めた上で土地を探すほうがオススメです。
＜いかがでしたか？＞
注文住宅の購入予算の正しい組み方について解説しました。繰り返しになりますが、正しい組み方は下記になります。
○家を建てるときの正しい予算の組み方 “総予算－建物代＝土地代”
もちろん「どうしてもこの地域に住みたい」と土地優先の方もいると思います。その場合は、建物より先に土地から決めてもいいかもしれません。しかし、それでも建物に掛ける予算をしっかり取っておかないと、「妥協しきった家」を建てることになってしまいます。そうならないためにも、総予算だけは一番最初に決めましょう。
