こんにちは。丸本です。
家づくりをするとき、予算の目安となるのが「住宅ローンの借入上限額」。つまり、銀行などの金融機関から、いくらまで融資してもらえるかということです。
この住宅ローンの借入上限額、あなたはいくらまで借りれるかご存知ですか？今日はその借入額をカンタンに計算する方法をお伝えします。
借入上限額を計算するときに必要な“返済負担率”とは？
まず、この借入上限額を計算するときに使われるのが、「返済負担率」です。返済負担率とは、金融機関があなたにいくらまでなら住宅ローンを貸しても問題ないかどうかを審査する際に、目安となる数字です。
具体的にいうと税込年収全体の中で、住宅ローンの支払額が何％を占めているかということを指します。この返済負担率は各金融機関によって異なりますが、おおよそ下記の表のようになっています。
※返済負担率は各金融機関で異なります。
例えば年収500万円の場合は、返済負担率は35％まで。そうすると年間の返済額は175万円が上限となります。これを返済期間35年で借りたらいくらまで借りられると思いますか？
「金利によるでしょ。」と思われたなら正解です。ただし、銀行などの金融機関は、審査のときの金利と、実際に借り入れるときの金利は別になります。
金融機関が審査に使う“審査金利”とは？
銀行などの金融機関が「この人にお金を貸しても大丈夫か」判断するときに使用するのが審査金利です。この審査金利は、実際に借り入れるときの金利より高くなります。
金融機関によって若干違いはありますが、審査金利はどこの金融機関もおおよそ3～4％と言われています（2017年2月時点）。
つまり、銀行が貸出し金額の上限を決める時は、金利4％、35年返済、年間175万払う場合、最大いくらまで貸せるかという計算になります。
この条件で計算した場合、最大の借入額は3,274万円（返済負担率34.79％）に。つまり、税込年収が500万であれば、金融機関から見た場合、最大3274万円までなら返済可能ということです。
ちなみになぜ審査金利が借入金利より高いと思いますか？それは返済が始まった後に住宅ローンの金利が上がっても返済できるかどうかを見るためです。つまり、住宅ローンの審査に通った時点で、「よほどのことがない限りは住宅ローンを返済してもらえる」と金融機関は考えています。
計算がめんどう・・・という方へ
「返済負担率？審査金利？なんかめんどくさそう…」と思われた方は、カンタンな計算方法もあります。税込年収に6.5を掛けると、大体近い数字が出ます。
年収500万に6.5を掛けると3250万になりますので、返済負担率と審査金利で計算した場合と近い数字が出ます。もちろん大体近い数字が出るだけなので、正確ではありません。
しかし、あくまでこれは“貸す側である金融機関から見た場合”の話です。「借入上限額＝あなたにとって無理なく返せる額」ではありません。「借入上限額」というのはあくまで目安であって、借りられる分だけすべて借りるべきかどうかは別の話です。
あなたのライフプラン（子どもの教育費や老後の生活費など）の中で、住宅にはいくらまでかけるべきかを決めた上で、借入額を決めることをオススメします。
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※審査金利及び返済負担率は各金融機関で異なります。今回は一般的な数字をもとにして計算しています。
