こんにちは！松浦です。
家づくりの始めるためには、まず家を建てるための土地が必要になります。
土地探しをするときに土地の種類は大きく「宅地」と「分譲地」に分けられます。
「宅地」と「分譲地」の違いは？
宅地
市街地内など、周りに家が建っている中にある1区画だけの土地になります。
宅地の場合、まだ建物（上物）が残っている場合もあり、土地の形も旗竿地などの変形地の可能性もあります。
分譲地
もともと畑や田など、宅地でない土地を開発して、いくつかに分譲して数区画に分けて販売される土地になります。
分譲地の場合、建物（上物）があることはないですし、土地の形も整形地（長方形）の場合がほとんどです。
土地探しをされている多くの人が、分譲地を求めています。
確かに分譲地にはメリットがありますが、もちろんそれだけではありません。
今回は分譲地の懸念点に着目して、それでも分譲地が魅力的な土地かどうか検証していきたいと思います。
分譲地の懸念点とは？
土地代が高くなる場合がある
分譲地は開発・造成して、インフラを一通り整備されているので、宅地よりも比較的費用が高くなります。
宅地の場合は、インフラが整備されているか不明ですので、必ずインフラの有無を確認し、必要な追加工事費用を含めた土地代をチェックすることをオススメします。
エリアによって土地の評価が変わってきますので、その評価によって土地代が決まるため、分譲地の方が一概に費用が高いとは言えません。
また、同じ分譲地でも、南向きの土地や角地、広い土地など条件の良い土地ほど土地代が上がりますので、比較してみてください。
ご近所との接点が増えるかもしれません
家づくりされるご家庭の多くが子育て世代です。
宅地は1区画しかなく、周辺に住む世代も様々。
一方、分譲地には同世代が集まりやすくなります。
分譲地内で子供たちが仲良くなり、いずれ学校には一緒に登校できるので安心感はあります。
子ども同士が仲良くなると、ご近所でもあるので子供関係も含め親同士でのお付き合いも宅地の時より多くなることがあります。
仲良くお付き合いが出来れば問題はないですが、もしトラブルに巻き込まれた場合は大変に感じてしまうかもしれません。
住宅会社が限定される分譲地もあります
宅地も分譲地も住宅会社が所有している場合(=建築条件付き)があり、特に分譲地の方がその割合が多くなります。
建築条件付きの土地を選んだ場合、自動的に住宅会社も決まってしまいます。
交渉次第では条件を外すことができ、住宅会社を自由に選択する方法もありますが、条件を外す代わりに土地代が高くなったりする可能性もあります。
土地購入の際には、住宅会社を自由に選べるかどうかを事前にチェックしておくことをオススメします。
家の外観デザインを制限されるかも
分譲地によっては、テーマやコンセプトが決まっている場合があります。
また、先程もありましたが、分譲地を選択すると、自動的に住宅会社も決まります。
住宅会社によっては、希望のスタイルにできない場合もあります。
例えば、和風の家を建てたいけど、分譲地のテーマが西欧風であれば、それに合わせなければいけません。
仮にテーマに合わせなくて良くても、他の周りの住宅と比べて外観が悪目立ちしてしまうおそれもあります。
宅地の場合、外観デザインを制限されることはめったにありません。
頻繁に工事が行われる環境になる恐れがあります
分譲地ができる場合、街全体が新しく計画され開発している場合もあります。
その場合は、近所のいたるところで、土地の開発・造成や、新しい商業施設の建設等が行われるので、工事中の音や運搬車・工事車の排気ガス等が問題になる可能性があります。
それに伴い、大気汚染や洗濯物干し場の懸念点、小さいお子様や器官部分の病気持ちの人にとっても健康被害が気になるところです。
購入希望の分譲地周辺が新規開拓の場合、工事計画があると思うので、どのくらいの期間かかるのか確認することが1つの改善策です。
もし可能であれば、工事終了後に家を建てて入居できるか、という計画時期の後退について住宅会社の担当者に相談してみると健康被害も受けなくて済むかもしれません。
土地代の追加費用の可能性がある
新規分譲地の場合、元々田畑の土地を開発する場合が多いです。
田畑はイメージしても分かるように水気の多い場所になるので地盤が弱い可能性が高いです。
その場合、法の定めにより地盤改良を行い、地盤を強くする必要があるので、その場合、追加で地盤改良費がかかってきます。
ちなみに宅地の場合は、インフラが整備されてなかったり、インフラはあるけど旧式の場合は、追加工事が必要になるので、こちらも土地代が上がる可能性があります。
宅地も分譲地も内容は違いますが追加費用がある可能性はありますので注意しておかなければなりません。
街が一気に老化する
「オールドタウン」という言葉を聞いたことはありますか？
街が開発された当初は、分譲地とともに教育施設や買い物施設、医療・公共施設などが一気に形成されていきます。
家が建ってすぐは問題ないですが、子供たちが成長しいずれは独立し、自分たちも定年を迎える頃、分譲地内のどの世帯もおそらく同じような状況でしょう。
年月が経つと、家も街の施設も老化してきます。
若い世代は街を出て、高齢者ばかり住んでいるので、街の再開発をする人はあまりいません。
人が減っていきお店を経営し働く人もいないので営業できません。公共交通機関の利用者も減るので便数も減少していきます。
巷では○○ニュータウンの30~40年後はオールドタウン化といわれ注目されています。
希望のエリアがある場合、そこの街づくり計画などを調べてみて、住んでから30～40年後も安心して住み続けられるか、事前に検討することをオススメします。
まとめ
いかがでしたでしょか？
今回は分譲地を購入する際の懸念点を７つご紹介しました。
○分譲地の懸念点とは？
・土地代が高くなる場合がある
・ご近所との接点が増えるかもしれません
・住宅会社が限定される分譲地もあります
・家の外観デザインを制限されるかも
・頻繁に工事が行われる環境になる恐れがあります
・土地代の追加費用の可能性がある
・街が一気に老化する
全ての事に通づることですが、いい面があれがほとんどの場合そうではない点もあります。
今回の分譲地に関しても、悪いとは言っていませんが、上記のような懸念点があることをしていただきたいと思いご紹介しました。
後悔しない土地探し・家づくりをするためにも、是非参考にしていただければと思います。
家づくりサポーター 松浦征久
