こんにちは！續です。

｢小さい字で書いてあるからわからなかった｣

これは土地広告を見ているときによくあること。先日土地情報を見ていたら、相場よりうんと安い土地情報を発見。安いのにはきっと何か理由があると思ってよくよく物件概要を見てみると、やはり“ある理由”で安くなっていました。

その“ある理由”とは、建替えができないというもの。道路に接する面積が基準以下のため、このままでは新たに建物を建てることができないというものでした。建替えができないので土地としての価値もうんと低くなってしまいます…。

土地の広告を見るとどうしても価格に目が行ってしまいがちですが、小さい字で書いてある項目ほど重要です。今日は土地広告で必ず確認すべき3つのポイントをご紹介します。

確認すべき3つのポイントとは？

①家を建てられる土地か
上の例のように、土地情報として掲載されていても家を建てられない土地が掲載されていることもしばしば。まずは、家を建てられる土地かどうかを確認するべきです。確認するポイントはこの2点です。

・その土地は｢宅地｣か？
・4m以上の道路に2ｍ以上接しているか？

その土地が宅地なのかどうかは、「地目」という項目を見ればわかります。地目には「田」「畑」「雑種地」「公園」など全部で23種類あります。その中で、地目が「宅地」の場合のみ家を建てることが可能です。たとえすぐにでも家を建てられそうな更地だとしても、登記簿上の地目が宅地以外ならまずは「地目変更」という手続きをしなければなりません。

地目変更は自分でできないこともないですが、専門的な手続きなので司法書士や土地家屋調査士に依頼することが多いです。費用はケースバイケースですが、5万円前後かかるケースが多いようです。

道路にどれだけ接しているかも重要なポイント。上に挙げた基準を満たしていないと、建物を建てることはできません。建物を建てるためには、道路に接する面積を増やすことが必須。どうしてもそこに家を建てるなら、周辺の土地まで購入しないといけなくなります。それって現実的に不可能な場合がほとんどで、出来たとしても追加で多くのお金が必要になります。

②用途地域
次に確認すべきポイントは用途地域。用途地域とは、土地を利用目的によって区分し建築物に対するルールを決めたものをいいます。全部で12種類あり、大きくは住居系、商業系、工業系の3つに区分出来ます。用途地域次第でその住環境は大きく変わります。

例えば、3階建てまでの低層住宅しか建たないエリアもあれば、戸建て住宅に混じって大型のマンションが建つエリアも。家も建てられますが、工場も建設可能なエリアもあります。住環境は長く住むには大事なポイント。現地を見ることが一番大事ですが、最初に住環境を知るポイントが用途地域を知ることです。

③建ぺい率＆容積率
家が建てられるか土地か、その土地はどんな環境かを知ったら、次に確認すべきは建ぺい率と容積率です。これはつまり、建てたい家がその土地に建てられるかどうか、ということ。例えば、土地60坪で建ぺい率60％、容積率150％であれば、家の土台部分は36坪まで、総面積は54坪までの家が建てられます。

家族が多くて、もっと大きい家を建てたいという場合はこの土地では不十分な場合も。建てたい家を建てられるかどうかは、ここで判断してみてください。

まとめ

ここに挙げたのは土地広告を見るときに最低限知っておきたいポイントです。実際にはここに挙げていない細かい規定があるケースもあります。
(例）建築協定など。
参照⇒｢建築基準法より厳しい基準の土地は買わない方がいい？｣
https://iesta.info/blog/tochi/2853/

建てたい家、住みたい場所がわかれば、それにあった土地を住宅会社で探すことが可能です。土地のことで迷ったら、住宅会社に相談してみてくださいね。

家づくりサポーター　續大介